Es stellt sich die Frage, welche Grenzen für derartige Vereinbarungen bestehen.
 

II. Die Entscheidung
Mit Urteil vom 06.04.2005 (XII ZR 158/01) hat der BGH entschieden, dass die Auferlegung von Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten für gemeinschaftlich genutzte Flächen und Anlagen auf den Mieter in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB verstößt und daher unwirksam ist, sofern keine Begrenzung hinsichtlich der Kosten erfolgt.

Der Kläger war Mieter in einem Einkaufszentrum. Der Mietvertrag enthielt eine Klausel, wonach sämtliche Nebenkosten des Einkaufszentrums, insbesondere die Kosten des Betriebes, der Instandhaltung und der Gemeinschaftsanlagen einschließlich der Verkehrsflächen auf die Mieter umgelegt werden. Eine Begrenzung hinsichtlich der Kosten enthielt der Vertrag nicht.

Diese Klausel ist nach der Entscheidung des BGH unwirksam.

Zwar sei es bei der Gewerberaummiete grundsätzlich zulässig, die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung auf den Mieter zu übertragen. Dies könne auch durch AGBs geschehen.

Diese zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild, wonach der Vermieter die Erhaltungslast für das Mietobjekt trägt, finde aber dort ihre Grenze, wo dem Mieter eine Instandsetzungspflicht für Gemeinschaftsanlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird; denn damit werden dem Mieter auf Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinem Risikobereich fallen. Darüber hinaus werden ihm Kosten für Schäden auferlegt, die von Dritten verursacht worden sind und für deren Handeln der Mieter keine Verantwortung trägt.

Daher fehlt es hier nach Auffassung des BGH an einem unmittelbaren Zusammenhang mit der vertraglichen Nutzung. Die betreffende Klausel sei unwirksam, sofern sie die Abwälzung von Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten für Gemeinschaftsanlagen ohne weitere Begrenzung vorsieht.

III. Die Praxisempfehlung
Eine Übertragung von Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten für Gemeinschaftsanlagen in AGBs ist nach der zitierten Entscheidung des BGH in Gewerbemietobjekten nur dann möglich, wenn die dabei entstehenden Kosten der Höhe nach begrenzt werden.

Aus dieser Entscheidung des BGH und der weiteren einschlägigen Rechtsprechung des BGH lässt sich aber auch folgern, dass bei der formularmäßigen Übertragung von Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten auf den Mieter eines Gewerbeobjektes immer zu prüfen ist, ob ein unmittelbarer Zusammenhang mit der Abnutzung durch die vertragsgemäße Nutzung des Mietobjektes besteht.

Danach dürften auch Vereinbarungen in AGBs unwirksam sein, welche dem Mieter eine Instandhaltung und Instandsetzungsverpflichtung für Schäden auferlegen, die vor Mietbeginn entstanden sind.


Mietverträge sollten daher auf derartige Klauseln überprüft werden.

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Dr. Alexander Puplick, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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